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难在哪儿,三四线城市陷两难境地

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时代财经APP记者 柳军

时代财经APP记者 柳军

的确是这样的,房地产降温,只需出台相应的调控政策即可实现!历史上也曾有过多次楼市全面降温;但全国房价大幅度的下跌,好像真的一次也没有出现过!房产降温,最直接表现是成交量的下滑,市场“遇冷”而已,损害的只是地产商的利益!而一旦房价开始下跌,涉及的利益方会有很多,炒房客、买房人、银行、甚至还有地方政府!部分三、四、五线城市,经济发展严重依赖于房地产行业,一旦没有拍卖土地的收入,很多地方政府来日常运转都将十分困难;更别说,要推动进行地方建设、搞政绩咯!

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图片来源:unsplash

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三十年的房地产牛市本质是土地财政的牛市,因为土地财政,导致了三十年的城镇化建设的持续高潮。正是城镇化承载着中国经济三十年的高速增长。背后的逻辑就是,高地价,带来高税收,高税收,带来当地基础设施的持续高度建设和发展。而基础建设的高度发展,带动了城市建设和居民消费。房地产价格下跌,持续下跌,其后果就是土地拍卖价格下跌,开发商手头持有的土地储备价值下降,未来地方政府继续拍地的价格下降和卖出地块困难,从而也就截断了地方政府的城镇化和基础设施建设的持续能力。

在三四线城市,传统楼市的“红五月”行情已不复存在。

在三四线城市,传统楼市的“红五月”行情已不复存在。

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近日,中国房地产行业咨询及研究机构克而瑞研究中心的统计数据显示,今年5月份以来,各线城市房地产市场普遍低迷,其中,25个三四线城市成交量同比下降43%,而在五一假期,惠州、温州、湖州成交量同比均腰斩,扬州、韶关楼市成交量同比降幅超90%。

近日,中国房地产行业咨询及研究机构克而瑞研究中心的统计数据显示,今年5月份以来,各线城市房地产市场普遍低迷,其中,25个三四线城市成交量同比下降43%,而在五一假期,惠州、温州、湖州成交量同比均腰斩,扬州、韶关楼市成交量同比降幅超90%。

房价不能大涨,并不是说房价可以下跌,一些三线城市房价少有波动,房价是市场定价,不要觉得被剥削,正如你的工资,你也不会愿意无常送给银行,所以,房子是竞价交易,而不是白送。各大地产商在建房子以及计划新建房子并没有收缩,而是在缓慢增长中。

与此同时,中国社科院发布的《房地产蓝皮书:中国房地产发展报告No.16》(以下简称《蓝皮书》)指出,三四线楼市正在面临房价下跌的风险。

与此同时,中国社科院发布的《房地产蓝皮书:中国房地产发展报告No.16》(以下简称《蓝皮书》)指出,三四线楼市正在面临房价下跌的风险。

“对一些缺乏产业支撑、人口持续流出的城市城市而言,房价下降是必然趋势。”辽宁省社科院副院长梁启东在接受时代财经采访时强调,由于三四线城市对土地财政依赖度更高,且地方债繁重,房价下降一定会带来地方债务风险。

“对一些缺乏产业支撑、人口持续流出的城市城市而言,房价下降是必然趋势。”辽宁省社科院副院长梁启东在接受时代财经采访时强调,由于三四线城市对土地财政依赖度更高,且地方债繁重,房价下降一定会带来地方债务风险。

楼市拐点到来

楼市拐点到来

三四线城市房价出现大规模上涨,始于2015年的棚改货币化政策。

三四线城市房价出现大规模上涨,始于2015年的棚改货币化政策。

中山证券研报指出,在2015年至2017年间,政策性银行为棚改提供的专项贷款达3.71万亿元,这些资金的主要去向就是三四线城市的房地产市场。

中山证券研报指出,在2015年至2017年间,政策性银行为棚改提供的专项贷款达3.71万亿元,这些资金的主要去向就是三四线城市的房地产市场。

上述研报认为,对三四线城市而言,棚改货币化相当于是定向货币宽松,大约拉动了三四线城市四分之一的房地产销售,直接推动房价上涨。

上述研报认为,对三四线城市而言,棚改货币化相当于是定向货币宽松,大约拉动了三四线城市四分之一的房地产销售,直接推动房价上涨。

而就在三四线房价普遍攀升之际,部分城市趁机补库存。同策研究院数据显示,从2016年1月到2018年7月期间,调查统计的111个城市中,有71个三四线城市住宅面积成交了4.68亿平方米,而同期新增住宅规划建筑面积达到4.76亿平方米。

而就在三四线房价普遍攀升之际,部分城市趁机补库存。同策研究院数据显示,从2016年1月到2018年7月期间,调查统计的111个城市中,有71个三四线城市住宅面积成交了4.68亿平方米,而同期新增住宅规划建筑面积达到4.76亿平方米。

这意味着,部分城市的土地供应超出了住宅销售量。在积极补库存的三四线城市中,包含了遵义、泸州、南充等中西部地区人口净流出的城市。

这意味着,部分城市的土地供应超出了住宅销售量。在积极补库存的三四线城市中,包含了遵义、泸州、南充等中西部地区人口净流出的城市。

由于新增的住宅规划建筑面积推高了楼市潜在的供给,致使三四线城市住房空置率高于一二线城市。全国政协经济委员会副主任、中央农村工作领导小组原副组长陈锡文在2018年3月的一次专访中提到,2017年大中城市房屋空置率为11.9%,而小城市房屋空置率达13.9%。

由于新增的住宅规划建筑面积推高了楼市潜在的供给,致使三四线城市住房空置率高于一二线城市。全国政协经济委员会副主任、中央农村工作领导小组原副组长陈锡文在2018年3月的一次专访中提到,2017年大中城市房屋空置率为11.9%,而小城市房屋空置率达13.9%。

必发娱乐官方网站,政策拐点出现在2018年。当年10月,国务院常务会议提出,商品住房库存不足、房价上涨压力大的市县要尽快取消货币化安置优惠政策。在上述政策基调下,2019年全国有18个省市明确提出下降棚改目标,其中,贵州、山西、河南三省降幅均超70%,山东、新疆降幅分别达到70%和69%。

政策拐点出现在2018年。当年10月,国务院常务会议提出,商品住房库存不足、房价上涨压力大的市县要尽快取消货币化安置优惠政策。在上述政策基调下,2019年全国有18个省市明确提出下降棚改目标,其中,贵州、山西、河南三省降幅均超70%,山东、新疆降幅分别达到70%和69%。

而受到棚改政策影响,自2018年下半年以来,三四线城市土地流拍现象逐渐增多。据诸葛找房数据显示,2018年全国地级市土地流拍数量达到创记录的1808宗,其中,一线城市流拍土地21宗,二线城市流拍519宗,三四线城市流拍1268宗。

而受到棚改政策影响,自2018年下半年以来,三四线城市土地流拍现象逐渐增多。据诸葛找房数据显示,2018年全国地级市土地流拍数量达到创记录的1808宗,其中,一线城市流拍土地21宗,二线城市流拍519宗,三四线城市流拍1268宗。

与此同时,三四线城市的楼市潜在需求正在不断减少。“目前大约有七成的三四线城市面临人口净流出的压力,人口都往京津冀、长三角、珠三角等地区聚集,三四线城市楼市降温的趋势还将持续。”雅卓地产经济研究院院长邓浩志告诉时代财经。

与此同时,三四线城市的楼市潜在需求正在不断减少。“目前大约有七成的三四线城市面临人口净流出的压力,人口都往京津冀、长三角、珠三角等地区聚集,三四线城市楼市降温的趋势还将持续。”雅卓地产经济研究院院长邓浩志告诉时代财经。

不仅如此,华创证券指出,由于库存水平高和历史原因,三四线城市没有形成有效的二手房交易市场。这意味着,三四线城市的楼市由于缺乏退出机制,那些以投资为目的的购房者未来面临难以脱手的困境。

不仅如此,华创证券指出,由于库存水平高和历史原因,三四线城市没有形成有效的二手房交易市场。这意味着,三四线城市的楼市由于缺乏退出机制,那些以投资为目的的购房者未来面临难以脱手的困境。

这种趋势下,邓浩志告诉时代财经,和鹤岗一样,未来将有更多的三四线城市出现“白菜价”的房子。

这种趋势下,邓浩志告诉时代财经,和鹤岗一样,未来将有更多的三四线城市出现“白菜价”的房子。

两难选择

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随着三四线城市楼市拐点的到来,业内担心房价过快下跌将引发各种经济风险。

随着三四线城市楼市拐点的到来,业内担心房价过快下跌将引发各种经济风险。

中国人民大学商学院教授况伟大撰文指出,房价下跌将直接危及银行安全,还会减少地方政府土地收入,增加地方债风险。

中国人民大学商学院教授况伟大撰文指出,房价下跌将直接危及银行安全,还会减少地方政府土地收入,增加地方债风险。

“房贷占比越大,银行风险越大。”况伟大认为,银行是房贷的核心部门,住房又是房贷的抵押品,住房泡沫将直接威胁银行安全。

“房贷占比越大,银行风险越大。”况伟大认为,银行是房贷的核心部门,住房又是房贷的抵押品,住房泡沫将直接威胁银行安全。

中国人民银行数据显示,2018年末金融机构人民币各项贷款余额136.3万亿元,其中人民币房地产贷款余额38.7万亿元,房地产贷款余额占各项贷款余额的28.3%。根据国际经验,若房贷占比超过30%,银行将面临严重的流动性风险,而目前中国房贷占比已经接近30%的警戒线,这意味着,房价下跌将导致严重的房贷违约和银行风险。

中国人民银行数据显示,2018年末金融机构人民币各项贷款余额136.3万亿元,其中人民币房地产贷款余额38.7万亿元,房地产贷款余额占各项贷款余额的28.3%。根据国际经验,若房贷占比超过30%,银行将面临严重的流动性风险,而目前中国房贷占比已经接近30%的警戒线,这意味着,房价下跌将导致严重的房贷违约和银行风险。

此外,房价下跌还将影响土地财政和地方债风险。

此外,房价下跌还将影响土地财政和地方债风险。

申万宏源研报指出,在政府性基金收入中,有将近八成的收入来自土地出让金。

申万宏源研报指出,在政府性基金收入中,有将近八成的收入来自土地出让金。

正是因为依赖土地出让金,地方政府在过去多年里快速推进了城镇化,改善了城市的基础设施建设和公共服务水平,并且实现了以土地为质押进行融资贷款,通过土地财政来偿债。

正是因为依赖土地出让金,地方政府在过去多年里快速推进了城镇化,改善了城市的基础设施建设和公共服务水平,并且实现了以土地为质押进行融资贷款,通过土地财政来偿债。

不过,由于房价与地价高度关联,房价下跌也意味着地方政府的土地出让金减少,这导致的结果是,地方政府难以偿还以土地为质押的贷款,从而引发债务风险,阻碍经济增长。

不过,由于房价与地价高度关联,房价下跌也意味着地方政府的土地出让金减少,这导致的结果是,地方政府难以偿还以土地为质押的贷款,从而引发债务风险,阻碍经济增长。

“债务是靠房价支撑起来的,房价过快下降,一定有这样的风险。”梁启东说。

“债务是靠房价支撑起来的,房价过快下降,一定有这样的风险。”梁启东说。

在楼市下行压力下,部分地方一改过去“高声喊打,悄悄放松”的措施,公开发文为楼市保温。

在楼市下行压力下,部分地方一改过去“高声喊打,悄悄放松”的措施,公开发文为楼市保温。

例如,2018年12月,山东菏泽提出将取消新购住房限制转让的政策,同时降低市区商品房预售资金监管额度。在此之前,菏泽规定新购住房需取得产权证书至少满2年后方可上市交易,非本地居民要转让住房至少需要3年时间。因此,菏泽的调控政策被外界认为打响了“地方调控放松的第一枪”。

例如,2018年12月,山东菏泽提出将取消新购住房限制转让的政策,同时降低市区商品房预售资金监管额度。在此之前,菏泽规定新购住房需取得产权证书至少满2年后方可上市交易,非本地居民要转让住房至少需要3年时间。因此,菏泽的调控政策被外界认为打响了“地方调控放松的第一枪”。

呼和浩特方面亦于今年4月18日发文规定,大学毕业生住宅平均销售价格按照项目所在区域市场价格的50%确定,产权交易涉及相关税费按规定由建设单位和购房者分别承担。

呼和浩特方面亦于今年4月18日发文规定,大学毕业生住宅平均销售价格按照项目所在区域市场价格的50%确定,产权交易涉及相关税费按规定由建设单位和购房者分别承担。

况伟大指出,房价下跌使中国经济面临两难境地。若房价大跌,银行和地方政府将面临银行危机和主权债危机;若房价下跌太小,则不利于经济转型和产业升级。

况伟大指出,房价下跌使中国经济面临两难境地。若房价大跌,银行和地方政府将面临银行危机和主权债危机;若房价下跌太小,则不利于经济转型和产业升级。

而对三四线城市而言,既想保经济稳增长,又要落实中央稳房价的政策,这种背景下,房价能否真正降下来?

而对三四线城市而言,既想保经济稳增长,又要落实中央稳房价的政策,这种背景下,房价能否真正降下来?

“现在世界形势不明朗,而中国经济增长乏力,未来政策会不会刺激楼市还充满变数。”邓浩志强调,虽然各地都公布了今年的棚改缩减计划,但关键要看实际上能缩减多少。

“现在世界形势不明朗,而中国经济增长乏力,未来政策会不会刺激楼市还充满变数。”邓浩志强调,虽然各地都公布了今年的棚改缩减计划,但关键要看实际上能缩减多少。

梁启东则表示,中国人口出生率在不断下降,而大量三四线城市人口在加速外流,这种背景下,房价下降是必然趋势。“这是市场问题,靠政策来弥补,管得了一时,管不了一世。”

梁启东则表示,中国人口出生率在不断下降,而大量三四线城市人口在加速外流,这种背景下,房价下降是必然趋势。“这是市场问题,靠政策来弥补,管得了一时,管不了一世。”

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