来自 必发88官网 2020-02-11 11:20 的文章
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房产租借泡沫正在前行吧,笔者会失去自个儿的

WatchThisProperty已为租户推出了房东筛选服务,以帮助他们避免租赁诈骗和不道德的房东。对于想要了解其出租物业是否处于止赎状态的租户来说,这是理想的选择。

在对租赁物业进行过多投资之前,投资者最好能非常了解其本地市场的租赁活动。从购买单户住宅的小型妈妈和流行投资者到专注于建造更多公寓大楼的REIT,租赁市场正在出现新的狂热。

Foreclosure 的中文解释是“丧失抵押品赎回权”,贷款买房的人在还清贷款以前,房子的产权属于买房人和放贷者共有。一般情况下,放贷者就是银行,比买房人拥有优先获得付款的权利,所以我们常说房子其实还是属于银行的。如果借贷者不能按合同约定按期供款,并且超过了法庭规定的赎回期限,放贷者就可取消房主的赎回权,将房产拍卖,以取得贷款。任何一个买房人,都不想经历这一丧失抵押品赎回权(止赎程序)的过程。然而,根据抵押银行家协会的估计,在美国,每三个月大约有25万户家庭进入止赎程序。那么在止赎过程中究竟会发生什么呢?止赎是否总是意味着放贷者要取消你的赎回权?接下来房88就带您了解一下止赎程序的具体步骤,以及一些可以帮助你停止或者预防止赎过程发生的方法。第一阶段 Default(违约阶段)抵押银行并不是在任何时候都可以开始止赎过程。借贷者必须首先没有按时完成每月所需的还款。仅仅一次的迟交月供或者违约并不会让放贷人开始止赎程序。经纪人Lisa Blake说:“放贷者通常会给借款者一个宽限期,因为他们能理解人们可能在某个时候遇到暂时的经济困难。” 也就是说,在这段期间,借款人会收到来自银行的邮件,信件和电话来提醒他们尽快还款。尔湾的房地产律师Bryan Zuetel说:“在宽限期,贷款人往往会提供替代方案,比如不同的付款计划来帮助屋主缓解经济上的困难,并且能够按时支付每月款额。一方面是因为这样可以帮助贷款人更好的收回贷款,另一个原因是美国许多州的法律规定。”在美国许多州,只有在放贷者联系业主评估他的财务状况,并且提供避免进入止赎程序的其他还款方案的30天后,放贷者才能发出违约通知(Notice of Default)。避免进入止赎程序的方案包括有付款调整,利息调整,推迟付款以及其他一些方法。屋主也可以在HUD.gov或通过致电888-995-HOPE获得咨询。在这个时候,出售房屋来还款也是一种选择。Blake 建议屋主在这段时间及时联系专业人士来商量出最好的选择。Blake还说:“常常看到一些屋主选择卖掉房子来还清贷款,然后再选择一个能负担得起的房子。这样也避免了进入止赎过程。”第二阶段 Notice of Default(发出违约通知)如果借款人拿不出钱还款,贷方会发出违约通知书,该表格会通过挂号信寄出。屋主需要在90天内还清最近的欠款。Zuetel说者一步标志着止赎程序的正式开始。在收到违约通知之后,如果屋主有足够的现金可以一次性付清之前所欠的款额,利息以及相关的手续费,进行抵押恢复,那么他还有时间和机会来保住房屋。在抵押恢复之后,屋主只要正常支付每个月还款任务即可。第三个阶段 Notice of Sale (拍卖通知)如果屋主在违约通知之后的90天内仍然没有付清所欠贷款额,贷方可以开始止赎程序。接下来屋主会收到拍卖通知,这表明贷方会在21天内拍卖此房屋。拍卖通知也会通过挂号信寄给屋主。同时必须在拍卖日期之前,在房屋所在地区的报纸上连续刊登三周来获得潜在买家。但是即使在这一时期,屋主只要在拍卖日期的五天之前拿出钱还款,仍有可能进行抵押恢复,停止止赎程序。第四阶段 Auction(拍卖)房屋会以公开拍卖方式出售给出价最高者,他们必须立即支付全额。一旦拍卖完成,该买方会收到放贷者即房屋受托人的转让契据,成为房屋所有者。然后,新的房屋所有者会给目前居住在该房中的人发出三天内搬家的书面通知。 Zeet说如果他们在三天内没有搬出房屋,新的房屋所有者会在法庭上通过正式的驱逐程序来获取房屋所有权。”如果拍卖不成会怎么样?如果房子没有在拍卖中出售,那么这一房屋就成为回收屋或银行屋,英文叫 REO (Real Estate Owned )。这并不意味着可以业主可以保留着房子和现有的居住者可以继续住在其中。假如房子的所有者是银行,通常情况下,他们会在止赎日期之后把现有的居住者驱逐出去。如果屋主能把房子腾出来,银行可能会提供一定数量的钱给屋主。虽然不能完全指望银行会给这笔钱,但是询问一下总没有坏处,毕竟这些钱可以帮助到搬家和接下来的生活。

当租赁财产被取消抵押品赎回权时,租户通常是无辜的受害者,许多人不确定自己的权利。《丧失抵押品赎回权保护法》确保所有合法承租人至少提前90天收到撤离财产的通知。处于这种不幸位置的租户可能会受到房地产经纪人,银行代表和律师事务所的骚扰,并可能收到非法或不正确的书面通知。通常,新所有者无法与他们正确通信,并且可能无法维护该财产。WatchThisProperty的服务旨在向租户发出有关所有权变更的警报,将其所有者的新身份以及保护他们的法律告知他们。

关于取消抵押品赎回权的所有新闻,媒体已经发展出一种理论,即那些流离失所的前房主将寻求出租房屋而不是购买房屋。但是,许多这些前房主遭受了巨大的收入损失,或者仍然没有工作。长期失业普遍存在的影响之一是,新家庭总数一直在减少。这表明对现有住房的需求减少,而不是更多。

加利福尼亚州租户在一起执行董事Dean Preston是唯一一个全州范围内的出租人权利组织,他说: WatchThisProperty对于希望免费了解其房屋或未来房屋的止赎状态的租户是一个很好的资源。这个以消费者为导向且经过精心设计的网站将帮助无数租户避免租赁诈骗和不道德的房东。

作为出租物业的投资者,我看到越来越多的租户难以支付现有的租金。由于通货膨胀以及燃料和食品成本的上涨,从来没有遇到过房租问题的租户开始挣扎。即使是那些收入较高的人,也发现维持生计更加困难。这意味着许多市场的房东都无法提高租金以支付保险,税金和维修费用的上涨。

WatchThisProperty使租户可以在租用房地产之前和在租赁期间签出潜在的房东。该公司成立于2011年,由倡导消费者权益,技术,法律和房地产专业人士组成的团队组成。目前,该服务目前仅在加利福尼亚州提供,但不久将在美国范围内扩展。

由于已经有数百万的房屋被取消抵押品赎回权,还有数以百万计的房屋仍处于取消抵押品赎回权的管道中,在受住房危机打击最严重的那些市场,价格仍在下跌。您可能会认为,租赁房地产是房价低廉,借贷成本较低的明智之举,但这并没有转化为许多地区的较高租金收入。

尽管如此,不知情的房东仍在争先恐后地买房出租,却发现他们很难以可观的正现金流量进行出租。在已经有很多房屋被取消抵押品赎回权的地区,新公寓如雨后春笋般涌现,因为有数以百万计的前房主需要租房。但是我的感觉是,这可能再次成为 deja-vu,因为在未来几年中,有太多的房地产将作为租赁房地产重新投入使用。反过来,这将导致更高的空缺率并减少租金。然后,随着正现金流变为负数,又进行了另一轮投资者止赎。

必发娱乐官方网站,虽然主要城市的强势市场可能会因为薪水更高的职位和需求的增加而表现不错,但郊区不太可能维持这种需求。住房趋向于成群结队,因为任何看起来像是当今热门投资策略的方案最终都会吸引过多的参与者,产生过多的竞争并扭曲市场。这是在房地产繁荣时期发生的,当时每个人都跳上了价格上涨的潮流。如今,每个人都在追赶租赁房地产潮流,可能的结果是,随着竞争的加剧和需求无法跟上,许多市场的租金率将趋于平稳。

精明的投资者会仔细观察当地社区,看是否有太多待租标志,以及广告中写着租金减少或首月房租免费!的广告,而且,如果您是妈妈和流行投资者,请勿在大型公寓大楼附近购买租赁物业。与大型公司投资者竞争可能很困难。而且,无论您是个人投资者还是房地产投资信托基金投资者,都请留意是否有太多租赁物业被添加到您的本地市场。导致特定类型房地产过度投资或过度开发的错误很容易被所有类型的投资者重复犯错。

如果政府确实开始出售捆绑的房利美和房地美的财产,并要求将其用于出租,那么所有赌注都将被取消。这确实会使整个全国的租赁市场错向正确的方向。

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